不動産を賢く売却したい…売却の費用・手間を省きたい…
面倒なわずらわしい作業はお任せください。信頼と実績でお客様の希望に沿った不動産の売却ができるよう尽力します。ご相談ください。
不動産売却について
マンション・土地・一戸建てなどあなたの物件。
年月がたち、そろそろ売却かんがえること…
「今の住まいを売却して、新しい住まいに引っ越したい」
そもそもどう家を売ったらいいのか、いくらで売れるのか、手続きはどうすればいいかなど…
初めての場合は分からないことばかりです。
混乱しないためには、まず大まかな流れを知っておく必要があります。
査定の種類
査定の方法には「簡易査定」と「訪問査定」の２種類があります。
簡易査定
（机上査定）は、周辺の売り出し事例や過去の成約取引事例、１年に１度発表される公示価格などに基づいて概算の査定価格を算出する方法のことを指します。不動産会社を訪問しなくても、メールなどで物件種別（マンション、一戸建て、土地）、所在地、面積（専有面積、土地面積、建物面積）、築年数、希望する売却時期などを伝えることで依頼することができます。
訪問査定
不動産の基本情報から算出する簡易査定（机上査定）のデータに加えて、不動産会社の担当者が現地（所有する不動産）を訪問した際に、物件の使用状況や土地の地形、計上、接道状況、日当たり、周辺環境を確認し、さらに法務局や行政庁などで法規制やインフラ状況を調査した上で算出する詳細な査定方法のことを指します。
売買契約時に必要なこと
売買契約には、「不動産の最終確認」「各種書類の手続き」「代金の支払い・受け取り」「固定資産税の生産」「カギの受け渡し」「諸費用の支払い」が必要となります。
不動産の最終確認
売り手・買い手の両社で物件の最終チェックを行います。これによって両者の了承を得たことになるので、契約時の状況と異なっていても、その後のトラブルを防ぐことができます。確認するポイントとしては、設備が設備表の記載通りであるかどうか、給排水設備の故障はないか、雨漏り・害虫はないか、ガス配管の状況はどうかなどの確認を行います。
各種書類手続き
司法書士同席のもとで登記の移転を行います。また、管理規約、パンフレット、付帯設備の保証書、建築確認通知書などの受け渡しを行います。その他、売買にかかわることが記載された売買契約書を交わします。
代金の支払い・受け取り
買い手側がローンを組む金融機関担当者同席のもと、代金の受け渡しを行います。このとき、売主は領収証を発行し、買主に渡します。
固定資産税の生産
引き渡し日以降に買主側の負担となる金額を日割りで算出し、売主は清算金を受け取ります。
カギの受け渡し
売買物件引渡完了確認書を交わします。まだ売主側の退去が完了していない場合は、売買契約書特約部分に引き渡し猶予の時期を記入します。
諸費用の支払い
仲介を依頼した不動産会社に仲介手数料を支払います。
売買後に必要なこと
引渡し猶予
まず、売買契約時に引渡しができない場合は、売買契約書の特約部分「引渡し猶予」を設定した上で署名・捺印します。
引渡し猶予とは、売主側が特約で引渡しの時期を契約後の特定日に特約で指定することです。主に、自宅の買い替えを行う売主が利用することが多く、旧住居の引渡しと新住居への入居のあいだに日数が空いてしまう場合にこの特約がつけられます。ただし、指定される機関としては数日から１週間など短期間になるケースが一般的です。この期間中は、所有権が新しい所有者に移りますので、猶予期間中に売主を居住させることを了承する旨を契約時に書面でかわす必要があります。そして、この際に気になるのがカギの受け渡しです。通常であれば、売買契約を締結した時点で不動産の所有権が移るため、退去の有無を問わずカギの受け渡しが行われます。しかし、売買契約書の特約部分にカギの受け渡しをを引渡しと同じタイミングにすることができます。
税金の申請
引渡しが完了した後の手続きとして必要なことは税金の申請です。
売却（譲渡）したときに利益が出たか、損失が出たかによって申請方法が異なり、前者は譲渡所得税がかかり、後者は譲渡損失の繰越控除が利用できます。
譲渡所得は、土地や建物を売却した時に利益が出た場合にかかる税金のことで、所得していた年数によって税率が異なります。所得期間が５年を超えるかどうかによって税率が異なり、短い場合は税率が高くなります。
ただし、この制度は自分が住居として使用していた場合の不動産の場合は特例があり、譲渡所得が3000万円までは控除の対象となります。
一方、譲渡損失がある場合、所得に応じて損失額が所得税・住民税と相殺できる「譲渡損失の繰越控除」が利用できます。これは、譲渡で損失が出た場合の損失額を、その年の所得額から控除されるもので、例えば、年間所得400万円、譲渡損失が1400万円の場合、その年の申告する所得額が0円になります。さらにこの制度は、最初の年に相殺できなかった損失分を翌年以降3年のあいだ繰り越すことができるので、所得金が一定の場合は1年後と2年後は申告する所得額が0円、3年後は申告する所得額を200万円にすることができます。
このように、税金の優遇制度は生活面においても恩恵が多いので、ぜひ利用しましょう。